Новые игроки российского рынка недвижимости должны сделать выбор между тремя путями развития.
Как правило, у игроков, решившихся выйти на российский рынок недвижимости, есть три пути: создать собственное девелоперское подразделение, купить уже существующее или прибегнуть к услугам fee-девелопера — сторонней компании, привлекаемой на реализацию конкретного проекта. Каждый из этих вариантов имеет свои достоинства и недостатки.
Начать с нуля выход на рынок путем создания собственной девелоперской структуры, на первый взгляд, считается оправданным. Это позволяет осуществлять полный контроль любого проекта от его разработки до окончательной реализации.
Кроме того, доходность компаний „полного цикла» значительно выше, чем „неполного», и владелец такой компании имеет возможность развивать достаточно доходный вид деятельности и в дальнейшем.
В плане управления такой шаг действительно изначально выглядит привлекательным. Создание собственной девелоперской компании целесообразно, когда этот вид деятельности является основным для владельца. Понадобится немало времени и сил на завоевание позиций на рынке и подбор профессиональной команды с учетом дефицита квалифицированных кадров.
Однако во многих случаях наличие собственной девелоперской структуры нивелируется очень значительным фактором — потерей времени, необходимого для становления такой компании.
Новой компании подчас сложно преодолеть все административные барьеры, получать необходимые согласования. Кроме того, потребуются деньги и время на поиск необходимого оборудования, кадров, получение лицензий.
Да и сам реализуемый проект не должен быть разовым, иначе затраты на создание такой девелоперской структуры необоснованны.
Этот путь действительно способен отнять немало времени, что при существующих на настоящий момент условиях приводит к нулевой рентабельности и не отвечает требованиям состоявшихся инвесторов.
Взять готовое — в силу этих факторов многие компании предпочитают ради экономии времени приобретать готовые компании. Сильному игроку проще купить уже существующую компанию. Но с другой стороны, успешно развивающихся девелоперских компаний, представленных на рынке, нет.
Преимущества приобретения уже действующей девелоперской компании заключаются в полном контроле проекта от его разработки до полной реализации, а также опыте компании в реализации проектов в том или ином сегменте недвижимости. К слову, похожей тактикой пользуются практически все западные компании и инвест-фонды, выходящие на внутренний российский рынок.
Но и приобретение уже существующей на рынке компании не решает всех проблем. В случае покупки девелоперской компании в ней обязательно должен быть профессиональный CEO — Chief Executive Officer,— который обладал бы соответствующим опытом решения девелоперских задач, земельным банком и имел успешный trade record.
Есть и другие минусы. Во-первых, в самом начале реализации проекта необходимы значительные суммы на приобретение уже существующей компании. Во-вторых, сделки по покупке бизнеса очень длительны, и при них существует риск потери ключевых специалистов. Помимо этого не стоит забывать, что все риски девелоперской деятельности в этом случае переходят на инвестора.
Нанять на стороне. Есть и третий путь, которым следуют некоторые отечественные компании,— привлекать feeдевелопера.Некоторые уже известные и статусные компании на рынке считают fee-девелопмент наиболее перспективным способом выхода на рынок. На создание собственной полноценной девелоперской компании требуются годы: помимо усилий на завоевание доли рынка и построение имиджа в условиях дефицита кадров на трудовом рынке подобрать квалифицированную команду сегодня не просто. А объемы денежных средств в этом случае на сегодняшний день измеряются сотнями миллионов условных единиц. В то время как наняв fee-девелопера, инвестор экономит время и деньги.
Участники рынка убеждены, что feeдевелоперов ждет блестящее будущее. Эта услуга обеспечивает строительство объекта „под ключ», включая контроль проектных работ и сбор разрешительной документации, что является безусловным плюсом ввиду охвата большего круга ответственности подрядчиком.
Правда, этот путь имеет и минусы. Feeдевелопер по сути — лишь эксперт, ведущий проект, который не несет никаких инвестиционных рисков. Оплата его услуг является дополнительной затратой при реализации проекта, тогда как доходность компаний „неполного цикла» значительно ниже, чем „полного».
Выбор стратегии в конечном счете зависит от долгосрочных стратегических планов самой компании. Если у нее есть интересы в девелопменте помимо строительства, к примеру, только своего офиса, тогда можно задумываться о создании собственного девелоперского подразделения.
В противном случае это не имеет смысла.
Можно реализовывать проект самостоятельно, но это изначально занимает больше времени. Кроме того, в этом случае вы столкнетесь с определенными сложностями. С другой стороны, можно приобрести уже существующего девелопера. Это будет намного дороже, но позволит куда быстрее выйти на рынок.
На существующем рынке, который нельзя назвать насыщенным, возможность более быстрого выхода на рынок может рассматривать только тот игрок, который имеет значительные денежные средства. При покупке уже действующей девелоперской компании следует обратить внимание на проекты, которые она уже реализует, земельные участки, которыми обладает, и т. д. Ведь в конечном итоге речь идет о покупке не просто команды, а активов, которыми обладает та или иная компания.
Для большого числа девелоперов далеко не все компании-партнеры будут интересны.
Привлечь финансирование, получить хорошие участки, разработать хорошие проекты опытный игрок может и самостоятельно. А работать за процент для внешнего инвестора такому девелоперу просто не интересно. Ведь найти финансирование какого-то проекта все же не так сложно, как получить разрешительную документацию на определенные проекты.